Les Offres

  • Directeur de l'Observatoire du Foncier
    Télécharger
  • Lettre d'invitation à l'intention des ONG, Institutions ou autres travaillant dans le domaine du foncier - CCRF
    Télécharger
  • Responsable de l'opérationnalisation de l'appui au foncier - CCRF
    Télécharger

Vidéos

Enjeux fonciers dans l'Itasy : réconcilier l'obsolète et le présent Ny mikasika ny fananan-tany ao amin'ny Faritra Atsinanana Herinandro fampahafantarana ny fananan-tany, Faritra Itasy Forum national pour la consolidation de la politique foncière malagasy La Femme et le Foncier Sécuriser à bas prix les droits fonciers des citoyens malgaches Tanin'ireo voanjo teo aloha : iza no tena tompony? Ny adin-tany Etat des lieux de la réforme foncière

Contact Info

+261 20 22 278 38
+261 33 15 348 86
administration[at]observatoire-foncier.mg 9 rue Pierre Stibbe, bâtiment du service topographique, Porte 213 Anosy - Antananarivo 101 - Madagascar.

Articles

Aou

22

2013

Prix des terrains domaniaux : entre enjeux sociaux et économiques

 

La législation Malagasy permet aux citoyens d’accéder à l’appropriation d’un terrain de plusieurs manières: l’héritage, l’achat, la donation, la mise en valeur d’un terrain nu,   la régularisation ou la prescription acquisitive pour une occupation de longue date sur un terrain déjà titré, ainsi que la demande d’acquisition (réquisition) d’un terrain domanial. Cette dernière figure parmi les opérations les plus demandées au niveau des circonscriptions domaniales, parallèlement aux transactions sur des terrains privés titrés. Les dispositions légales autorisent l’achat à l’Etat et l’immatriculation de ces terrains, même sans mise en valeur préalable. Le prix reste toutefois un paramètre.

 

Le Domaine Privé de l’Etat

Par la Loi 2008 - 014, le Domaine privé de l’Etat (plus connu sous l’appellation de « terrain domanial ou tanim—panjakana ») comprend les terrains « vacants et sans maître », sur lesquels aucune mise en valeur ni occupation permanente n’est attestée, et les terrains titrés au nom de l’Etat. Pour la première catégorie, la législation permet de faire une demande d’acquisition, pourvu que le terrain ne fasse pas partie du domaine public qui ne peut pas faire l’objet d’appropriation. Pour la seconde catégorie, l’occupation de longue date et paisible pourrait faire l’objet d’une régularisation ou d’un achat si l’Etat l’autorise. A partir de 2005, la présomption de domanialité ne s’applique plus sur les terrains qui ne sont pas encore titrés ni cadastrés, mais qui font déjà l’objet d’occupation ou de mise en valeur. Ces terrains font partie de la propriété privée non titrée (PPNT) et ne peuvent plus être demandés pour l’immatriculation. 

 

 

Terrains à vocation édilitaire et à vocation agricole

La fixation des prix des terrains du Domaine Privé de l’Etat (*) tient en premier lieu compte de deux paramètres: la localisation du terrain (urbain, rural), et l’usage ou la vocation du terrain. Pour la seconde catégorie, on distingue les terrains à vocation édilitaire (pour la construction, usage touristique), à l’opposé des terrains agricole ou à vocation de reboisement.

Les prix ont été fixés de manière à autoriser l’accès de toutes les classes sociales, tout en tenant compte de l’indice de prix à la consommation, des barèmes utilisés par les services d’enregistrement, et du manque à gagner de la caisse du trésor public.

Les tarifs peuvent aussi être différents selon le niveau de vie du demandeur. Des prix minima seraient appliqués pour certaines couches vulnérables (petits paysans et citadins à faible revenu). L’Etat a d’ailleurs la latitude pour apprécier le taux à appliquer pour chaque demande  selon  la vocation et la nature du terrain,  ainsi que la situation sociale du demandeur.

(*) Décision 09/10 – DOM du 08 Avril 2010  concernant les prix proposés au niveau des circonscriptions domaniales.

 

 

Zones à fort potentiel agricole et grands centres urbains

Pour les terrains ruraux, une tarification supérieure à 5.000 Ariary a été assignée aux zones à fort potentiel agricole, concernant les Régions du Vakinankaratra, Itasy, Bongolava et une partie de l’Alaotra Mangoro. Cette disposition n’a toutefois pas été appliquée aux zones fertiles autour de Marovoay , évaluée entre 500—1000 Ar le mètre carré. Curieusement, les prix sont élevés dans des zones moins agricoles comme dans l’Anosy et l’Atsimo - Andrefana (1.000 - 5.000 Ar/m²) alors que les cours dans les régions convoitées par les grands investisseurs sont plus bas (60-500 Ar/m²) : régions de Boeny, Sofia et Melaky.

Pour les centres urbains (Commune Urbaine de catégorie 1), Antananarivo affiche le prix le plus élevé, en moyenne autour de 100.000 Ar le mètre carré. Il est suivi par Nosy - Be, Sainte - Marie, Antsirabe et Toamasina, pour lesquelles le mètre carré coûte aux environs de 10.000 Ar (voir figure à droite).

A part l’achat, les terrains domaniaux peuvent être cédés sous forme de bail (ordinaire ou emphytéotique), surtout pour les investisseurs étrangers. La redevance locative payée annuellement est fixée à 10 % du prix de vente du terrain.

 

 

La nécessité de transparence, de révision et d’alignement des prix

Il y a lieu à signaler que les registres (argus, mercuriale) consignant les tarifs applicables aux transactions foncières sont différents au niveau des services domaniaux et des centres fiscaux. Souvent, ces tarifs ne sont pas portés à la connaissance des usagers, à l’origine de l’application de pénalités inattendues. Une initiative dans le sens de l’alignement de ces tarifs est en cours actuellement. Par ailleurs, il y a lieu de réviser à la hausse les prix, et de les rapprocher des cours des transactions sur les terrains privés pour les terrains domaniaux à fort potentiel résidentiel, touristique (cas du littoral de Toliara) ou industriel. Ces zones font souvent l’objet de spéculations immobilières de la part d’agences ou de privés, à l’issue desquelles les prix peuvent décupler une fois le terrain aménagé et titré. Cette plus - value bénéficie très rarement à l’Etat. 

Print