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Articles

Jui

23

2015

Certificat foncier : garantie faiblement reconnue par les Institutions financières

En général, la mise en gage de la terre est particulièrement délicate : absence du titre ou de certificat foncier, héritage non transmis, attachement à la terre, … Les biens comme les matériels, les véhicules, les électroménagers ainsi que les biens immobiliers constituent les gages des financements, les plus courants. La terre en gage semble à priori pratiquée quand le ménage n’a pas d’autre moyen de garantie ou le montant de crédit demandé est plus conséquent. Elle nécessite la disponibilité d’un document de propriété comme le titre foncier ou le certificat foncier. Toutefois, le certificat foncier reste contesté par différents acteurs, créanciers, notaires pour diverses raisons. Néanmoins, des pratiques existent pour contourner les risques et les réserves à son utilisation.


Réticence à l’utilisation de la terre comme gage dans la demande de crédit

Si l’usage du foncier comme gage de crédit auprès des institutions de financement semble assez courant dans les milieux urbains, dans les zones rurales la situation est quelque peu différente. La plupart des parcelles ne sont pas appropriées de manière formelle (titrées ou certifiées) ainsi utiliser la terre comme caution des prêts contractés par les ménages reste assez complexe. Le fait que les informations foncières ne soient pas actualisées n’améliore pas la situation. En effet, de nombreuses parcelles sont restées inscrites au nom des parents voire des aïeux qu’il est quasiment impossible d’utiliser les documents de propriété dans les cas d’hypothèque. D’autres facteurs peuvent également expliquer la réticence des ménages à gager leur parcelle. La valeur sacrée que les Malgaches confèrent à la terre constitue sans nul doute l’une des principales réserves. « Des membres de notre institution n’utilisent le foncier qu’en dernier recours à cause de sa valeur, c’est leur ‘tanindrazana’, quelque chose de trop important pour eux» explique un animateur-conseiller au sein d’une Institution de microfinance rencontré par l’Observatoire du Foncier dans la région du Vakinankaratra. En outre, la terre est plus difficile à saisir dans le cas où le prêt n’a pas pu être remboursé dans sa totalité ainsi les agences de financement préfèrent en général que les gages portent sur d’autres biens dont l’appropriation est plus facile (matériels roulants, électroménagers, zébus, etc). Par ailleurs, dans de nombreuses zones, la terre se fait de plus en plus rare. Plusieurs ménages occupent ou exploitent des parcelles qui ne leur appartiennent pas. Dans le cas de terrains titrés, les coûts additionnels générés pour la formalisation au niveau des Notaires ne favorisent pas l’usage du foncier comme garantie. Néanmoins, malgré ces réticences, cette pratique se fait tout de même. « Dans les communes où nous travaillons, près de 40 % de nos membres veulent bien utiliser le foncier comme garantie » avance la caissière d’une agence de microfinance à Manandona. Cela peut être dû à plusieurs raisons. En général, de nombreux ménages ne disposent pas de biens assez conséquents à la hauteur de la somme demandée auprès des agences de financement que le choix de la terre comme garantie se fait automatiquement. Le chef d’une agence de financement à Antsirabe indique, par ailleurs, que dans certains cas les coûts de formalisation des documents (enregistrement, légalisation au niveau des tribunaux, etc) pour les garanties non immobilières sont parfois similaires aux coûts générés lorsque le foncier est utilisé comme caution et que les procédures sont parfois plus longues et les étapes nombreuses. Ainsi, certains membres préfèrent gager la terre. Les terrains mise en caution sont souvent des tanety ou des rizières.

 

Le certificat foncier en mal de reconnaissance

La mise en garantie de la terre auprès des agences de financement, banques ou institutions de microfinance, nécessite avant tout la disponibilité des documents de propriété foncière : le titre foncier ou le certificat foncier. D’une manière générale, les terrains titrés sont aisément hypothécables par rapport aux terrains certifiés. La remise en cause du certificat foncier constitue le principal obstacle à cette pratique. Les raisons de cette reconsidération relèvent principalement de la force juridique du certificat foncier stipulée par la loi 2006-031 selon laquelle « les droits de propriété reconnus par le certificat sont opposables aux tiers jusqu’à preuve du contraire ». La rencontre entre l’Association Professionnelle des Institutions de Microfinance ou APIMF et les services fonciers a permis de comprendre les appréhensions des Institutions de Microfinance (IMF) quant à l’utilisation du certificat foncier en gage de crédit : méconnaissance des procédures de délivrance de certificat foncier, délimitation non précise des terrains certifiés, méconnaissance des procédures par les agents du guichet foncier en matière d’hypothèque sur les terrains certifiés, contestation de la force probante du certificat foncier par les auxiliaires juridiques (notaires, huissiers), échec lors de recouvrements judiciaires, etc.

 

Des efforts de reconnaissance par quelques agences de microfinances

Malgré, les réticences de la majorité des agences de financement pour l’usage du certificat foncier, des exceptions existent. Le réseau OTIV Tanà dans le Vakinankaratra accorde, par exemple, des crédits contre les terrains gagés qu’importe le document présenté : titre foncier, certificat foncier voire « petits papiers » (acte de vente, acte de partage, etc). « La moralité du demandeur constitue notre premier critère de validité. Nous évaluons par la suite sa solvabilité et c’est en dernier lieu que nous nous penchons sur la garantie présentée » avance l’agent de clientèle de la caisse mobile dans la commune rurale de Manandona. Ainsi, la nature du gage n’influencerait en rien la décision pour la concession du prêt. Selon les entretiens réalisés avec quelques responsables d’organes de financement, aucune différence majeure n’est relevée dans le comportement des membres ayant obtenu des prêts sous garantie foncière ou sous caution d’autres biens lors des remboursements. Toutefois, au sein d’autres institutions de financement, en occurrence la Sipem, les crédits offerts à travers le certificat foncier restent limités. « Quel que soit la valeur réelle du terrain gagé, les prêts que nous octroyons n’excèdent pas les 3 millions d’ariary lorsque le document de propriété présenté est le certificat foncier » précise le directeur de l’agence à Antsirabe. La réalisation d’hypothèque sur les terrains certifiés semble pour l’heure inhabituelle. Les IMF ainsi que les autres acteurs de la gestion foncière décentralisée, agent de guichet foncier, notaire, ne sont pas encore accoutumés à ces opérations et les textes ne sont pas non plus explicites sur le sujet. Limiter les prêts cédés constitue une précaution pour les créanciers car même si le certificat foncier est un document de propriété légal, il n’en est pas moins remis en question. « En cas de réalisation de l’hypothèque, il est nécessaire que le certificat soit transformé en titre » ajoute ce responsable.

 

Diverses pratiques face aux risques et réserves à l’utilisation du certificat foncier

Selon les institutions de financement, les pratiques divergent lorsque le certificat foncier se constitue en caution de crédit. Les unes conservent les certificats au sein de leur agence pour remédier à toute autre utilisation de ce dernier par le prêteur. Cette situation n’est pourtant pas exempte de risques. D’une part, auprès du guichet foncier, aucune inscription dans le registre parcellaire (équivalent du livre foncier dans le système de l’immatriculation) ne révèle les charges rattachées au terrain. En pratique, les institutions de microfinance et les guichets fonciers ne s’échangent pas les informations. Si le client serait de mauvaise foi, il pourrait contracter un autre crédit auprès d’un autre organe de financement. D’autre part, l’emprunteur pourrait prétendre la perte de son certificat et en obtenir ainsi un duplicata. La disponibilité de la Centrale de Risque de la Microfinance ou CRM, explique un responsable au sein d’une IMF, pourrait pallier à la pratique des crédits en cavalerie. Notons que la CRM est une base de données  gérée au niveau de la Commission de Supervision Bancaire et Financière (CSBF) de la Banque Centrale. Cette plateforme rassemble les informations sur les crédits accordés par les IMF et sert justement à éviter qu’un même individu emprunte auprès de plusieurs IMF. La mise à jour de la plateforme se fait mensuellement à partir des informations envoyées par chacune des organes de microfinance. Mais des risques peuvent cependant subsister, sachant que de nombreuses communes rurales ne sont pas raccordées à l’électricité, pouvant rendre l’actualisation des informations complexe voire impossible. Les autres organes de financement ont, par contre, recours aux services de notaires afin de réduire les risques. Les actes notariés sont les seuls acceptés quel que soit le document de propriété. Et, bien que de nombreux notaires refusent de traiter sur des certificats fonciers, certains accomplissent malgré tout des actes sur le certificat foncier « Durant mon année d’exercice, sur les 60 actes de constitution de garantie que j’ai pu réaliser, 5 d’entre eux concernent les certificats fonciers » témoigne Maître Fidy Ella, notaire à Antsirabe. Pour expliquer les probables réserves de ces confrères, elle évoque la force probante du certificat foncier, le manque de formation et de compétence des agents des guichets fonciers pour les procédures de mise en gage de terrain certifié mais surtout les craintes quant aux retombées sur leur responsabilité en cas de contentieux. « Puisque l’une des missions du notaire, explique-t-elle, consiste à vérifier la légalité et à assurer la sécurité juridique. Ainsi, si le recouvrement judiciaire échoue, il se pourrait que notre crédibilité soit remise en cause ».  

Pour le moment, les emprunts demandés auprès institutions de microfinance ont été pour la plupart remboursés à l’exception de 2 à 3 cas. La résolution s’est faite à l’amiable par le biais de la vente du terrain. « Nous demandons au client de proposer un acheteur. Comme la terre est sacrée, le dit acheteur est souvent un membre même de la famille, frère, sœur, cousin… Le cas échéant, nous prospectons nous-mêmes l’acquéreur. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, les parcelles qui nous intéressent le plus sont les rizières. Elles trouvent facilement preneur » explique le chef du Service Exploitation et Développement de l’Agence Manoro Vakinankaratra de l’OTIV.

 

Crédit, investissement, développement

Les demandes de prêts dans les milieux ruraux concernent essentiellement les investissements agricoles (achat de semences, achat de bêtes,…) pour améliorer la productivité. D’autres types de financement sont également disponibles auprès des créanciers : les crédits  sociaux (mariage, famadihana, circoncision, …), les crédits pour l’équipement, pour la transformation (fromagerie, rizerie, …), les crédits de construction, d’entretiens et de réparation, le GCV ou Grenier Communautaire Villageois. Les emprunts effectués par les ménages ont pour finalité première d’améliorer leurs revenus par l’investissement. Dans les zones rurales, les familles vivent dans la précarité et ne possèdent pas généralement de biens onéreux, la terre étant leur principal capital. Certes, il est difficile d’établir un lien direct entre le certificat foncier et l’amélioration des revenus de son détenteur, toutefois, ce document de propriété peut être un vecteur. Il pourrait être un moyen d’accéder aux crédits et à l’investissement, lorsqu’on sait que la microfinance se développe de plus en plus. En effet, selon les chiffres disponibles auprès de la Coordination Nationale de la Microfinance, en 2014, le taux de pénétration est évalué à 28,1 % contre 19,5% en 2011. Un animateur au sein d’une IMF rencontré dans la commune rurale d’Ambatomena avance que de nombreux ménages voudraient bien obtenir des prêts  avec leur certificat foncier malheureusement cela n’est pas toujours possible. Les avis sur l’usage de ce document restent mitigés. Par ailleurs, d’autres faits remettent en cause le certificat foncier dont les difficultés des guichets fonciers à honorer les demandes de certification et récemment, l’arrêté de suspension de certification dans les communes dépourvues de schéma d’aménagement communal (SAC) qui confortent les usagers et certains acteurs dans leur idée selon laquelle, le certificat est un document provisoire.

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